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李海涛

李海涛

北京海房优选科技有限责任公司COO
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    如何靠谱地投资购买海外房产

    意图通过购买海外房产实现保值增值的普通人来说,还是要好好了解下全球房产价格动态,横向比较下各市场,寻找更好的入手机会和区域市场。 首先看看2018年2季度全球主要城市房价涨幅 单纯从数字看,北京、广州房价涨幅依然处于最高(均以2017年年初房价为对比),尤其北京2季度房价增幅达到30%以上; 东京(公寓)、大阪(公寓)、奥兰多等地房价涨幅在10%左右,也属于高增长范畴了; 多伦多、上海房价2018年2季度上涨了6%左右,这也已经不低了。 单从房价涨幅看,无疑购买国内房产增值更高,接近30%的超高增长率非常符合国人挣快钱的口味。但是在国内炒房挣快钱需注意亮点: 一、变现能力,房价涨的多,但只有销售变现后才算挣到钱。就目前处于调整期的国产房产市场来说,2-3年出个政策很正常。 一般老百姓很难踩准步点。
    二、买房总是有投资门槛的,所谓投资门槛就是首付款金额,同样的首付额能买到增值更多的房子就是更好的投资。
    从上图可以看出,北京、广州,亚特兰大、西雅图、奥兰多、东京、大阪、京都公寓投资回报率都在20%以上,这绝对是个好的投资市场选择; 墨尔本、纽约、洛杉矶、等地投资回报率在10%左右,相比于其他理财收益,这也是不错的投资回报率; 2002起,我有幸赶上了中国房产的黄金10年,从香港地产商到国内代理行业的领军企业,参与项目形态从住宅到综合体,服务区域从北京到外地、10几年下来参与了房产行业全流程。 2012年起我转入海外房产领域,伴随海外房产在国内迅猛发展的同事,劣质房源、加价卖房,虚假承诺等早期国内房产行业乱象逐步重现。此时越发感到国内缺乏一个透明的海外房产信息平台,缺乏一个辅助决策的海外置业工具以打破这种信息不对称,遂与海外友人一起创建海房优选网. 通过整理分析全球主要房产市场大数据,做成辅助海外置业的参考工具,让中国客户购买海外房产时能像在国内购房一样,时时了解市场及房价,做到心中有数、决策自如、保证自身利益不受损失。 澳洲房价统计 加拿大房价统计 美国房价统计 英国房价统计 日本房价统计 通过2018年2季度全球房产矩阵图可以一目了然的比较出各城市房价和涨幅,像买理财一样,根据最低起投额度选择涨幅不同的房产市场投资。 对于购买海外房产来说,50万人民币以下很难有房价透明,涨幅趋势明显的市场可选择; 50万-100万人民币的选择空间比较大,以此为例做个对比:   从房价涨幅图和矩阵图都能看出,2018年2季度北京房价涨幅超过30%,绝对高增长市场,应该首选。 2017年1月北京房价均价38085元/平米,按90平米算就是3427650元,按当时房贷政策要支付80%首付,在274万左右。这意味着要投资增长率30%的房产,购房门槛得有300万; 同样,2017年1月大阪公寓均价24180000日元/套(人民151万左右),截止2018年6月,大阪公寓28030000日元/套(人民175万左右),房价增幅16%;如果以购买北京的300万人民币计算,可以购买两套,房价涨幅达到30%以上(两套增幅16%*2=32%); 如果采取贷款购买大阪房产,首付比例50%,首付金额90万人民币左右,投资门槛在100万以内,利用杠杆,投资收益率放大一倍为27.98%,北京房产投资回报率39.85%。 300万贷款购买3套大阪房产的投资回报率和1套北京房产投资回报率不用比就可得出结论,哪个方案最佳。  因此,追求房价高增长没问题,前提是衡量投资门槛、了解市场、综合比较后优化配置投资选择。
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    如何选择加拿大房产

    在温哥华、多伦多陆续征收15%海外人士购房税后,两地销量和房价都有下降,经过数月后又双双开始反弹。面对人民币贬值与加拿大房价变化,是否该选择加拿大房产,选择加拿大什么地方房产? 选择温哥华房产? 大温房产10月销售基准​​价格为$1,062,100,过去三个月平均值相比减少了3.3%,这比2017年10月增加了1%。面对趋于停滞的温哥华房价如何选择? 选择多伦多房产? 在10月份多伦多各类房屋中总平均售价为$807,340,比去年10月上涨3.5%。更引人注目的是上个月各类房屋价格全面上涨:独立屋均价:$1,019,416,年涨幅1%;半独立屋均价:$816,657,年涨幅6.6%;联排均价:$655,777,年涨幅4.1%;公寓均价:$562,523,年涨幅7.5%; 其他地区房价 2018年10月加拿大温莎房产均价$298280,同比去年9月$253465增长17.68%。 面对海外人士购房税费和贷款从严,加拿大是否还有高增长区域,出租收益比较合适?我将逐一帮您分析。 新浪乐居、新海外指定分析师,海房优选网市场、海外房产大数据专家。
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    组团:合理规划海外房产投资的方法

    【特别说明】 需要您召集身边同样需要海外房房产配置需求的个人或家庭,3-6人成团可开讲;
    为保证质量,一次讲授699元最多支持6人;
    在讲授海外房产投资规划的方法后,可进行免费的一对一答疑,所以时间会更长,估计3-4小时左右;
    讲授的场地由本人提供,地点:北京朝阳区亮马桥路46号2505(美国大使馆附近酒店公寓会所)
    “如何合理规划的海外房产投资“内容提纲 首先,明确自身的财务需求——房产投资目的越简单越好,追求过多,干扰决策选择。 纠结即能投资又可以自住享受,是最常见的干扰因素之一…我将和您一起理清思路,明确当前的个人及家庭的投资目的。
    其次,选择靠铺的海外房产市场——房价增长都有相同的规律,表象上可以通过查询过往房价统计判断,内在的可以通过需求判断。 看广告、明星代言、模仿亲友的选择往往是误导;追求房价增长最高的;都未必真正适合自身和家庭需要…,我将根据您的财务状况,推荐适合的海外房产市场。 再次,选择靠铺的海外房产项目——投海外房产资目的是获得收益,但包租、承诺回购都是有很大部确定性和风险的,要有充足的鉴别能力,避免中国式观念选择。我将与您分享判断一处海外房产价格真实与租金回报的最简单方法。 时间双方协商   明确自身的财务需求,通过市场手段判断,选择适合自己的房产项目
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    海外房产项目投资价值与风险分析

    平安好房海外众筹项目(伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目、美国南卡罗来纳州、北卡罗来纳州学生公寓投资项目),明显存在着不可兑付的隐患,即投资回报率不属于合理范围。购买前有正确的市场及项目调查分析,是完全可避免的,方法可参照如下:平安好房Chandler Oaks学生公寓项目方保证投资人5%的年回报。在全美16个城市中, Chandler Oaks学生公寓项目所在的Gaffney市(黄色虚线),近5年房价涨幅就没超过5%,其间还有过近20%的下跌,因此从房价增值角度看,不可能保证3年5-8%的投资收益。以加拿大、澳洲房产为例,住宅年租金收益在4.5%左右,开发商承诺1-3年、5-6%的投资回报还算合理,每年就算贴补1%的费用也就当市场推广费用了。如果承诺8%以上回报,而且收益年限比较长,那一定就是高风险项目了,因为所承诺的收益已高于正常收益一般了。Gaffney市2居室租金在$450/月左右,3居室租金在$650/月左右,基本上一个卧室是$270/月左右,目前当地房价均价$121900,由此推算3居室租金回报率=(270*3)*12个月/121900=7.97%7.97%是在100%出租率基础上、没扣除任何税费的投资回报率,如果扣除空置期和其他费用,大致在6%左右。因此对于8%的租金回报来说显然不成立的,承诺租期越长,贴补的费用更多,因此承诺这种投资回报率的项目就是一个不合理项目,一个存在极大不能兑付的高风险项目。 以上方法可以帮您实现对美国、加拿大、澳洲、英国、日本等海外房产项目投资前做好市场调查分析,让您获得以下结论•   确保所购房产价格合理,国内外经纪人或开发商没有私自加价售房;•   了解所投资房产所在区域历史售价,判断增长趋势;•   预估租金收益,了解周边房产租金价格;  新浪乐居.新海外栏目海外房产大数据指定分析师。国内唯一海外房产大数据研究机构海房优选网联合创始人,20年房产从业经验,5年海外海外房产大数据研究经验。 购买海外房产前,做好项目市场调查是对自身利益的最大保障
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    如何避免海外置业常见陷阱

    【此话题为远程话题,学员将通过在行的语音功能完成和let98.net的约谈。】 陷阱1: 海外房产购买中国大牌开发商才有保证?中国10大开发商里,谁的海外房产项目最失败?基本忽悠国内人买? 陷阱2:  海外房产包租项目最有保障?投资承诺租金回报5%/年、8%/年、3年原价回购的项目最没风险吗? 陷阱3: 海外房产投资稀缺景观项目?海外度假胜地、旅游地产项目收益高、租金收益最好吗? 陷阱4: 海外房产投资看名人代言?跟着名人投?娱乐明星、网红、公知代言或购买的海外房产就一定升值? 以上是海外房产市场中不良从业者摸准中国人购房习惯和价值观,精心设计好的销售套路,也是中国人最容易掉进的海外置业陷阱,在此我将一一为您剖析其中端倪。 中国人掉进海外购房陷阱都是套用了国内购房思维
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    如何规划海外房产投资

    房产投资不一定非要追逐高增长型市场,以美、日为主的房产市场基本都是存量房市场,租房比重很大,通过这些城市房价统计趋势可为购买存量房和以出租为目的的投资做个参考: 美国房价 天气也对美国几个市场产生了影响,由于飓风的原因休斯顿、奥兰多和坦帕的房房价相比2季度都有下降,尤其奥兰多比年初下降了7.25%。对于200万人民币投资门槛来说,亚特兰大比休斯顿市场房价更稳定。 加拿大房价 虽然多伦多房价大幅下滑,但投资收益率也达到了5%,其房价趋势应该和温哥华相似,经过一段时间后会逐步反弹,因此作为300万人民币的投资来说,选择多伦多是个不错的抄底选择。 澳大利房价 2017年3季度悉尼、墨尔本房价涨幅与北京7.94%的涨幅相近,但投资回报率高达20%、悉尼高达12.8%。墨尔本总房价350-450万人民币左右可以买到公寓及别墅,与北京、上海购房门槛很接近。在这同一投资额度下,数十倍的投资回报率足够吸引人。 英国房价 2017年英国10月房地产价格平均上涨1.1%(+3,432英镑)。对于500万人民币的投资额来说(伦敦房产均价629611英镑),伦敦3季度房价涨幅6.2%,略低与北京3季度7.94%房价增幅,但12.9%投资回报率还是非常可观的。 日本房价 9月底东京、大阪、京都三地公寓价格为4035万元 、2555万元、2580万元)。作为100-150万人民币房产投资门槛的市场来看,日本公寓价格增长平稳,属于典型的出租收益型房产。 德国房产 目前德国购房贷款首付50%,作为200万人民币的房产投资门槛,公寓房价8.91%增长率略高于北京,但17.81%的投资回报率远高于北京。 新浪乐居、新海外指定分析师,海房优选网市场、海外房产大数据专家。 以美、日、德为主的国家房产市场都属于成熟市场,而且租房比例很高。这些城市房价增长对于目前国内大力推行租房租赁市场与保障房很有参考价值。作为买房者来说,购买租房比例高的市场不代表不能获得房产增值,在购房前了解清这一区域的房价增长趋势,更有利于做好投资选择。
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关于let98.net

2002起,我有幸赶上了中国房产的黄金10年,从香港地产商到国内代理行业的领军企业,参与项目形态从住宅到综合体,服务区域从北京到外地、10几年下来参与了房产行业全流程。2012年起我转入海外房产领域,伴随海外房产在国内迅猛发展的同事,劣质房源、加价卖房,虚假承诺等早期国内房产行业乱象逐步重现。此时越发感到国内缺乏一个透明的海外房产信息平台,缺乏一个辅助决策的海外置业工具以打破这种信息不对称,遂与海外友人一起创建海房优选网,以期望让中国客户购买海外房产时能做到心中有数、决策自如、保证自身利益不受损失。在此我可以与您分享在全球海外置业中遇到的问题,如:如何根据自身财物状况选择海外房产?如何判断房产价格是否真实合理?国内常见的海外购房陷阱有哪些?了解更多海外房产及我的建议,可观看新浪乐居采访以供参考:海外置业该听谁的 
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学员点评

  • 夜雨如歌
    夜雨如歌
    李老师非常热情专业,从海外房产置业的产业链,到上、中、下游的格局,行业里的各种中介、平台的对比,以及购业过程中可能遇到的各种坑,都解释的很明白,让我对海外置业行业了解的更清楚了!很赞的专家!
    参与话题:如何靠谱地投资购买海外房产
    2016-09-28
    let98.net回复:凌先生对市场很敏锐,不愧是BAT的
  • zhuomuniaodolly
    zhuomuniaodolly
    李老师和我们进行了深入的交流,而且能够感受到他尽心尽力的对我们的帮助,而且整体交流超级有耐心,而且是我所遇见的说的很专业的专家,清晰的逻辑很好的理清我们的问题与困惑,1⃣️对于国内房产的一些投资逻辑 2⃣️国外整体房产情况3⃣️其他投资方式4⃣️海南房产等,他非常详细与清晰的展现对于房产行情清晰的画面,并且超级耐心的回答我们的各种问题,再次感谢!荣幸认识这么棒的人!
    参与话题:如何避免海外置业常见陷阱
    2018-12-02
  • 轩
    非常专业,指出了我买房的陷阱,从大的趋势到小的背景,从古到今,对房子的事情如数家珍,了如指掌。听君一席话,胜读十年书。
    参与话题:如何避免海外置业常见陷阱
    2018-12-01
  • 肖晓勤 👑 Queenie XIAO
    肖晓勤 👑 Queenie XIAO
    极其有价值的一次会面,海外理性置业的全方位分析。受益匪浅,推荐!会继续联系!
    参与话题:如何规划海外房产投资
    2018-11-04
  • 书春
    书春
    李老师对海外房产的介绍专业、系统、全面,并结合自身情况给了很好的案例,值得推荐,十分好评!
    参与话题:如何靠谱地投资购买海外房产
    2018-10-31
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